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Hauskauf und Feuchtigkeit: worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen
Feuchte zeigt sich zuerst dort, wo Bauteile aufeinandertreffen oder Flächen am kältesten sind — im Sockelbereich der Kellerwände, an Fensterlaibungen, in Raumecken an Außenwänden, hinter Einbaumöbeln und an den Anschlüssen von Bad und Dusche.
Welche Stellen zeigen Feuchte am zuverlässigsten?
Der Geruch ist dabei ein ebenso ernst zu nehmender Befund wie ein Fleck. Ein muffiger Kellergeruch entsteht durch mikrobielle Aktivität und verschwindet nicht durch einen Anstrich.
Aussagekräftig sind auch Ausblühungen. Weiße, salzartige Kristalle am Mauerfuß entstehen, wenn Wasser durch das Mauerwerk wandert und an der Oberfläche verdunstet.
Ziehen Sie bei der Besichtigung Sockelleisten und Möbel ein Stück ab. Genau dort wird bei Verkaufsvorbereitungen selten gestrichen.
- Kellersockel und Bodenanschluss auf Ausblühungen, Putzabplatzungen und Verfärbungen prüfen
- Fensterlaibungen und Raumecken an Außenwänden auf dunkle Flecken und Stockflecken absuchen
- Hinter Schränken und Sockelleisten nachsehen statt nur die freien Flächen zu betrachten
- Silikonfugen in Bad und Dusche auf schwarze Verfärbungen und Ablösungen kontrollieren
- Deckenanschlüsse unter den Bädern der darüberliegenden Etage ansehen
- Dachschrägen und Kehlen auf Ränder und Wasserlaufspuren prüfen
- Wasserzähler ablesen, alle Entnahmestellen schließen und nach zwei Stunden erneut ablesen
- Nach dem Alter von Bad, Heizung und Steigleitungen fragen und die Antworten schriftlich festhalten
Was sagt das Baujahr über die Haustechnik aus?
Das Baujahr liefert eine Erwartung für die Restlebensdauer der Haustechnik, denn die Nutzungsdauertabelle des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung setzt für Trinkwasserleitungen mindestens 50 Jahre an, für Armaturen dagegen nur 20 Jahre.
Der Sprung zwischen diesen Werten ist die eigentliche Information. Rohre halten lange, die Bauteile dazwischen nicht — und die Statistik der Schadenursachen bestätigt genau das.
Für Warmwasserleitungen unterscheidet die Tabelle nach Wasserbeschaffenheit. Ohne Aufbereitung und bei ungünstigen Verhältnissen sinkt der Ansatz auf 30 Jahre.
| Bauteil laut BBSR-Nutzungsdauertabelle | Angesetzte Nutzungsdauer |
|---|---|
| Rohrleitungen für kaltes Trinkwasser | mindestens 50 Jahre |
| Rohrleitungen für warmes Trinkwasser ohne Aufbereitung, ungünstige Verhältnisse | 30 Jahre |
| Absperr- und Drosselarmaturen | 20 Jahre |
| Entnahmearmaturen | 20 Jahre |
| Trinkwasserspeicher | 20 Jahre |
| Abwasseranlagen | mindestens 50 Jahre |
Welche Rolle spielen Bleileitungen und wann wurden sie verbaut?
Bleirohre wurden nach Angaben der Verbraucherzentrale vereinzelt bis 1972 verbaut und ab Baujahr 1973 nicht mehr — in älteren Gebäuden ist der Werkstoff der Steigleitungen deshalb ein eigener Prüfpunkt.
Der Grenzwert für Blei im Trinkwasser liegt derzeit bei 0,010 Milligramm je Liter und sinkt ab 2028 auf 0,005 Milligramm je Liter. Bleileitungen sind damit faktisch nicht mehr betreibbar.
Erkennen lässt sich Blei an der weichen, mattgrauen Oberfläche und daran, dass sich das Rohr mit dem Fingernagel ritzen lässt. Sichtbar sind meist nur die Abschnitte im Keller.
Für den Kaufpreis ist das eine harte Größe. Ein Austausch der Steigleitungen betrifft alle Etagen und lässt sich nicht auf einen Raum begrenzen.
Welche Prüfungen sind vor dem Notartermin sinnvoll?
Sinnvoll sind vor dem Notartermin eine Zählerprobe über mehrere Stunden, eine orientierende Feuchtemessung an den auffälligen Flächen und die Kontrolle der Raumluftfeuchte, die nach Empfehlung des Umweltbundesamtes zwischen 40 und 60 Prozent liegen sollte.
Diese Prüfungen sind zerstörungsfrei und in einer zweiten Besichtigung machbar. Sie ersetzen kein Gutachten, verändern aber die Verhandlungsposition erheblich.
Wichtig ist die Reihenfolge: erst messen, dann verhandeln. Nach der Beurkundung ist ein Feuchteschaden in aller Regel ein Problem des Käufers.
Wie bewerten Sie frisch renovierte Flächen?
Frisch gestrichene oder neu verkleidete Einzelflächen in einem sonst unrenovierten Gebäude sind ein Prüfanlass, weil ein Anstrich einen Feuchtefleck verdeckt, aber keine Ursache beseitigt.
Achten Sie auf die Abgrenzung. Ein Anstrich, der genau an einer Zimmerecke oder auf halber Wandhöhe endet, folgt selten einer gestalterischen Absicht.
Bei Neubauten ist Zurückhaltung angebracht. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass die Austrocknung der Baufeuchte erst nach 1 bis 2 Jahren erreicht ist, sodass erhöhte Werte dort nicht automatisch auf einen Schaden hindeuten.
Eine Vorwandinstallation im Bad verdient besondere Aufmerksamkeit. Hinter der Verkleidung liegen genau die Verbindungen, an denen Leitungswasserschäden statistisch am häufigsten entstehen.
Häufige Fragen
- Kann ich Feuchte bei der Besichtigung selbst messen?
- Orientierend ja, mit einem einfachen Hygrometer für die Raumluft und einem dielektrischen Handgerät für Vergleichswerte an der Fläche. Absolute Feuchtegehalte liefern diese Geräte nicht.
- Ist ein feuchter Keller ein Ausschlusskriterium?
- Nicht zwingend. Entscheidend ist, ob die Ursache bekannt und sanierbar ist und ob der Keller als Wohn- oder als Lagerfläche genutzt werden soll.
- Welche Unterlagen sollte ich vom Verkäufer verlangen?
- Rechnungen zu Bad, Heizung und Leitungserneuerung, den Energieausweis, Grundrisse mit Installationsplänen sowie Nachweise über frühere Wasserschäden und deren Sanierung.
- Wie alt darf die Trinkwasserinstallation beim Kauf sein?
- Eine feste Altersgrenze gibt es nicht. Ab etwa 30 Jahren gehört die Erneuerung jedoch in die Kaufkalkulation, weil Armaturen und Warmwasserleitungen dann ihre angesetzte Nutzungsdauer erreichen.
Quellen
- [1]BBSR-Nutzungsdauertabelle: Nutzungsdauern von Bauteilen für LebenszyklusanalysenBundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Informationsportal Nachhaltiges Bauen
- [2]Gefahr aus der Wasserleitung durch Blei und Legionellen?Verbraucherzentrale
- [3]Wie lüfte ich richtig? Tipps und Tricks zur SchimmelvermeidungUmweltbundesamt (UBA)