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Wasser tropft von der Decke: die richtige Reihenfolge
Die richtige Reihenfolge lautet: betroffene Stromkreise abschalten, Wasser auffangen und Gegenstände in Sicherheit bringen, die Wohnung darüber alarmieren, damit der Wasserzutritt gestoppt wird, alles fotografisch dokumentieren und erst danach Eigentümer, Verwaltung und Versicherer informieren.
Was ist die richtige Reihenfolge, wenn Wasser von der Decke tropft?
Strom vor Wasser: Deckenleuchten, Deckenauslässe und Steckdosen unter der nassen Fläche gehören zuerst spannungsfrei geschaltet.
Wenn niemand öffnet, informieren Sie Verwaltung oder Eigentümer und bei akutem Austritt die Feuerwehr. Ein eigenmächtiges Öffnen der fremden Wohnung ist nicht Ihre Aufgabe.
Wölbt sich eine Gipskartondecke sichtbar nach unten, verlassen Sie den Bereich. Aufgestautes Wasser kann die Decke abschnittsweise zum Einsturz bringen.
- Betroffene Sicherungen ausschalten, elektrische Geräte aus dem Bereich entfernen.
- Eimer und Wannen unterstellen, Möbel und Textilien wegräumen.
- An der Wohnungstür darüber klingeln und den Wasserzutritt stoppen lassen.
- Fotos und kurze Videos mit Datum und Uhrzeit anfertigen, spätestens innerhalb von 24 Stunden und bevor aufgeräumt wird.
- Vermieter oder Verwaltung schriftlich informieren, per Nachricht oder E-Mail mit Zeitstempel.
- Schaden dem eigenen Hausratversicherer und der Gebäudeversicherung melden.
Muss ich als Mieter den Schaden melden — und wie schnell?
Ja: Nach § 536c BGB muss der Mieter einen während der Mietzeit auftretenden Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen; unterbleibt die Anzeige, haftet er für den daraus entstehenden Schaden und verliert Minderungs- und Ersatzansprüche.
Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, also am selben oder am nächsten Tag. Eine Nachricht mit Zeitstempel ist der einfachste Nachweis.
Beschreiben Sie in der Anzeige konkret, was Sie sehen: Ort, Ausdehnung, seit wann und welche Räume betroffen sind.
Die Anzeige ist keine Höflichkeit, sondern eine Obliegenheit. Sie entscheidet darüber, ob Ihre Ansprüche bestehen bleiben.
Wer haftet für den Schaden aus der Wohnung darüber?
Für Schäden an fremdem Eigentum haftet grundsätzlich der Verursacher: Die Privathaftpflichtversicherung deckt laut Verbraucherzentrale Schäden in der darunterliegenden Wohnung ab, während Schäden am Gebäude selbst über die Wohngebäudeversicherung und Schäden am eigenen Mobiliar über die Hausratversicherung laufen.
Der eigene Hausrat ist über die Hausratversicherung abgedeckt, also Möbel, Teppiche, Elektronik und Kleidung.
Fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile wie Estrich, Putz, Bodenbeläge und Leitungen fallen dagegen in die Wohngebäudeversicherung.
Ist die Ursache ein Rohrbruch in einer gemeinschaftlichen Leitung, tritt regelmäßig die Gebäudeversicherung ein, ohne dass jemand persönlich haftet.
| Betroffen | Zuständige Versicherung | Wer meldet |
|---|---|---|
| Möbel, Teppich, Elektronik, Kleidung | Hausratversicherung des Geschädigten | der Geschädigte selbst |
| Decke, Putz, Estrich, Bodenbelag, Leitungen | Wohngebäudeversicherung | Eigentümer oder Verwaltung |
| Schaden in der fremden Wohnung durch eigenes Verschulden | Privathaftpflicht des Verursachers | der Verursacher |
| Ortung der Leckstelle | in der Regel Wohngebäudeversicherung | Eigentümer oder Verwaltung |
Darf ich die Miete mindern, solange der Schaden besteht?
Ja: Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, von der Miete befreit oder zahlt nur eine angemessen herabgesetzte Miete; eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Die Minderung beginnt mit dem Auftreten des Mangels, nicht erst mit der Anzeige — die Anzeige ist aber Voraussetzung dafür, das Recht zu behalten.
Die Höhe richtet sich nach der tatsächlichen Beeinträchtigung, etwa der Zahl unbenutzbarer Räume und der Laufzeit der Trocknungsgeräte.
Kündigen Sie eine Minderung schriftlich an und zahlen Sie im Zweifel unter Vorbehalt, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden.
Was passiert, wenn die Ursache oben nicht gefunden wird?
Wird die Ursache in der Wohnung darüber nicht gefunden, ist eine zerstörungsarme Leckageortung erforderlich, denn ohne belegte Ursache lässt sich weder die Instandsetzung planen noch die Zuständigkeit zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum klären.
Wasser läuft an Rohren und Bauteilen entlang und tritt oft mehrere Meter von der Leckstelle entfernt aus. Der nasse Fleck ist deshalb selten der Ort des Schadens.
Der Eigentümer der oberen Wohnung ist nach § 1004 BGB zur Beseitigung der Beeinträchtigung verpflichtet, wenn die Störung von seinem Eigentum ausgeht.
Wir orten in solchen Fällen von unten und von oben, weil die Feuchteverteilung an der Deckenunterseite bereits die Richtung vorgibt.
Häufige Fragen
- Darf ich die Wohnung über mir öffnen lassen, wenn niemand da ist?
- Nicht eigenmächtig. Informieren Sie Verwaltung oder Eigentümer und rufen Sie bei akutem Wasseraustritt die Feuerwehr — die Entscheidung über eine Öffnung liegt dort.
- Wer zahlt den Strom für die Trocknungsgeräte?
- Die Stromkosten trägt im Regelfall der Gebäudeversicherer beziehungsweise der Eigentümer. Erfassen Sie dafür den Zählerstand vor Aufstellung und nach Abbau der Geräte.
- Muss ich Handwerker in meine Wohnung lassen?
- Für Feststellung und Beseitigung des Schadens besteht eine Duldungspflicht. Termine sind aber rechtzeitig anzukündigen und auf zumutbare Zeiten zu legen.
Quellen
- [1]§ 536c BGB — Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den MieterBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- [2]§ 536 BGB — Mietminderung bei Sach- und RechtsmängelnBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- [3]§ 1004 BGB — Beseitigungs- und UnterlassungsanspruchBundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz
- [4]Waschmaschinen: Wann die Versicherung bei einem Wasserschaden zahltVerbraucherzentrale