Wer zahlt die Leckageortung? Versicherung, Vermieter, Mieter

Auf welcher Rechtsgrundlage erstattet die Versicherung die Ortungskosten?

Maßgeblich ist § 85 Abs. 1 VVG: Der Versicherer hat die Aufwendungen für die Ermittlung und Feststellung des Schadens zu erstatten, soweit der Versicherungsnehmer sie den Umständen nach für geboten halten durfte.

Die Leckortung ist genau das — eine Maßnahme zur Feststellung von Ursache und Umfang des Schadens. Nach § 85 Absatz 1 VVG sind diese Kosten auch dann zu ersetzen, wenn sie zusammen mit der übrigen Entschädigung die Versicherungssumme übersteigen.

Daneben greift § 83 VVG: Aufwendungen, die Sie zur Abwendung oder Minderung des Schadens machen, hat der Versicherer zu ersetzen, sofern Sie sie für geboten halten durften. Die Pflicht zur Schadenminderung selbst folgt aus § 82 Absatz 1 VVG.

Wichtig ist die Abgrenzung in § 85 Absatz 2 VVG: Kosten für einen von Ihnen zugezogenen Sachverständigen oder Beistand muss der Versicherer nur tragen, wenn Sie dazu vertraglich verpflichtet waren oder er die Zuziehung veranlasst hat.

Zahlt in einer Mietwohnung der Vermieter oder der Mieter?

In der Mietwohnung trägt der Vermieter die Kosten der Ortung am Gebäude, weil er die Mietsache nach § 535 Abs. 1 BGB in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat.

Der Mieter hat im Gegenzug zwei Pflichten. Er muss den Mangel nach § 536c Absatz 1 BGB unverzüglich anzeigen, und er muss Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a Absatz 1 BGB dulden, also Messungen, Bauteilöffnungen und Trocknungsgeräte zulassen.

Zeigt der Mieter den Schaden nicht an, haftet er nach § 536c Absatz 2 BGB für den daraus entstehenden Schaden und verliert Rechte aus § 536 BGB, soweit der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige nicht abhelfen konnte.

Hat der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht, etwa durch eine überlaufende Waschmaschine, kann der Vermieter oder dessen Versicherer bei ihm Regress nehmen. Dafür ist die Privathaftpflichtversicherung des Mieters da.

Wer zahlt, wenn kein versicherter Schaden vorliegt?

Stellt die Ortung fest, dass kein versichertes Ereignis vorliegt, bleiben die Kosten beim Auftraggeber, also in der Regel beim Gebäudeeigentümer — die Rechnung wird durch das negative Ergebnis nicht hinfällig.

Typische nicht gedeckte Ursachen sind aufsteigende Feuchte aus dem Erdreich, undichte Bauwerksabdichtung, Kondensat an Kältebrücken und Niederschlagswasser ohne Elementardeckung. Das sind Bau- und Instandhaltungsthemen, keine Leitungswasserschäden.

Auch in diesem Fall ist die Ortung selten verlorenes Geld. Ein dokumentiertes Ausschlussergebnis verhindert, dass anschließend auf gut Glück Estrich geöffnet wird, und es ist die Grundlage für die richtige Sanierungsentscheidung.

• Rohrbruch, undichte Verbindung, defekte Armatur: in der Leitungswasserdeckung enthalten.
• Rückstau aus der Kanalisation: nur mit Elementarschadendeckung versichert.
• Aufsteigende Feuchte und undichte Kellerabdichtung: Instandhaltung des Eigentümers.
• Kondensat und Schimmel ohne Wasseraustritt: kein Versicherungsfall aus Leitungswasser.

Wie vermeiden Sie, auf den Ortungskosten sitzenzubleiben?

Melden Sie den Schaden zuerst dem Versicherer, holen Sie die Freigabe für die Ortung ein und lassen Sie sich ein prüffähiges Protokoll mit Messwerten und Fotos aushändigen.

Der Versicherer darf nach § 82 Absatz 2 VVG Weisungen erteilen, und Sie müssen zumutbare Weisungen befolgen. Wer ohne Rücksprache einen Betrieb beauftragt, riskiert eine Kürzung — nicht der Sache nach, sondern wegen der Obliegenheitsverletzung.

Nach § 14 Absatz 2 VVG können Sie eine Abschlagszahlung verlangen, wenn die Erhebungen des Versicherers 1 Monat nach der Schadenanzeige noch nicht abgeschlossen sind. Das hilft, wenn die Ortungsrechnung vor der Regulierung fällig wird.

Wie unterscheiden sich die vier typischen Wohn-Konstellationen konkret?

Die vier Grundfälle — selbstgenutztes Eigenheim, vermietetes Einfamilienhaus, Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnung im Miet-Mehrfamilienhaus — werden von drei verschiedenen Versicherungen und drei unterschiedlichen Anspruchsgrundlagen bedient, obwohl der Schaden nach außen gleich aussieht.

Im selbstgenutzten Eigenheim ist die Zuordnung am einfachsten: Die eigene Wohngebäudeversicherung übernimmt die Ortung nach § 85 VVG, die eigene Hausratversicherung den beweglichen Schaden. Es gibt keinen Vermieter und keine Miteigentümer, mit denen abgestimmt werden muss.

Beim vermieteten Einfamilienhaus zahlt die Gebäudeversicherung des Eigentümers, aber der Mieter muss den Schaden nach § 536c Abs. 1 BGB unverzüglich anzeigen. Die Beauftragung der Ortung ist Sache des Eigentümers, nicht des Mieters — der Mieter darf nur bei akuter Gefahr eigenständig handeln.

In der Eigentumswohnung teilt die Teilungserklärung das Objekt in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, und § 16 Abs. 2 WEG regelt die Umlage der gemeinsamen Kosten. Das dritte Modell, die Wohnung im Miet-Mehrfamilienhaus, kombiniert beide Ebenen: WEG-Struktur zwischen den Eigentümern, Mietrecht zwischen Eigentümer und Mieter.

Welche BGH-Urteile prägen die Zuordnung der Ortungskosten?

Zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs bilden aktuell den Rahmen: das Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21, zur Verteilung des Selbstbehalts in der WEG-Gebäudeversicherung, und das Urteil vom 20.10.2021, IV ZR 236/20, zur Grenze der Leitungswasserdeckung bei undichten Silikonfugen.

Der BGH hat mit V ZR 69/21 klargestellt, dass der Selbstbehalt der WEG-Gebäudeversicherung nach § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu tragen ist, auch wenn der Schaden ausschließlich in einem Sondereigentum eintrat. Er behandelt den Selbstbehalt wie einen Teil der Versicherungsprämie und damit als Gemeinschaftskosten.

Praktisch bedeutet das für die Ortung: Auch wenn nur eine Wohnung betroffen ist, tragen alle Miteigentümer den Selbstbehalt anteilig. Eine abweichende Verteilung kann die Gemeinschaft nur durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG festlegen.

Die zweite Entscheidung setzt eine harte Grenze: Undichte Silikon- oder Zementfugen zwischen Duschwanne und Wand sind nach BGH IV ZR 236/20 keine Rohre oder Schläuche im Sinne der Leitungswasserklausel, sodass die Wohngebäudeversicherung diesen Wassereintritt nicht ersetzt.

Was regeln die GDV-Musterbedingungen VGB 2022 und VHB 2022 zur Ortung?

Die vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft veröffentlichten Musterbedingungen VGB 2022 für Wohngebäude und VHB 2022 für Hausrat sind unverbindliche Vorlagen, an denen sich die meisten am Markt geführten Verträge orientieren; die konkrete Regelung zur Leckortung findet sich in den Bausteinen zum Aufwendungsersatz nach Bruch- und Nässeschäden.

Die Musterbedingungen unterscheiden zwei Kategorien: die Schadensermittlungskosten aus § 85 VVG, die immer bei einem versicherten Ereignis anfallen, und die vertraglich zugesagten Aufwendungen für Rohrbruch- und Ableitungsrohrschäden, die auch Zusatzleistungen wie Freilegen und Wiederverschließen der Wand umfassen können.

Wichtig ist die Grenze der VGB 2022: Bruchschäden an wasserführenden Rohren innerhalb versicherter Gebäude sind gedeckt, an Ableitungsrohren jedoch nur, wenn sie sich innerhalb des Gebäudes befinden oder wenn die Erweiterung auf Ableitungsrohre außerhalb des Gebäudes ausdrücklich vereinbart ist. Diese Erweiterung ist häufig ein Aufpreisbaustein.

Die VHB 2022 wiederum deckt den beweglichen Hausrat, nicht das Rohr — dort sind Ortungskosten nur mittelbar relevant, nämlich wenn die Ursache in einer versicherten Gefahr wie Leitungswasser liegt und die Ortung Voraussetzung für den Nachweis ist.

Welche Streitpunkte tauchen in der Regulierung am häufigsten auf?

Drei Argumentationslinien tauchen in Ablehnungs- und Kürzungsschreiben immer wieder auf: der Vorwurf grober Fahrlässigkeit nach § 81 Abs. 2 VVG, die verspätete Anzeige nach § 30 VVG in Verbindung mit § 28 VVG und die unautorisierte Beauftragung eines Ortungsbetriebs, also der Verstoß gegen § 82 Abs. 2 VVG.

Der Ombudsmann für Versicherungen berichtet in seinem Jahresbericht 2024 einen Anstieg der zulässigen Beschwerden gegen Sachversicherer um 18,6 Prozent gegenüber 2023 auf insgesamt 15.659 Fälle über alle Sparten; besonders zugenommen haben Beschwerden in der Gebäudeversicherung. Ein häufiger Beschwerdegrund ist ausbleibende oder unklare Kommunikation nach der Schadenanzeige.

Der Vorwurf grober Fahrlässigkeit ist kein Automatismus. Der Versicherer trägt die Darlegungslast für die konkreten Umstände, und die Kürzungsquote muss der Schwere des Verschuldens entsprechen — die Rechtsprechung nach der VVG-Reform lässt bei einfachen Verstößen deutlich unter 100 Prozent zu.

Für die unterlassene Anzeige gilt § 28 Abs. 3 VVG als wichtiger Hebel: Können Sie zeigen, dass die Verspätung weder die Feststellung des Versicherungsfalls noch die Leistungspflicht beeinflusst hat, bleibt der Versicherer trotz Obliegenheitsverletzung zur Leistung verpflichtet.

• Grobe Fahrlässigkeit: Beweislast beim Versicherer, Kürzung nach § 81 Abs. 2 VVG.
• Verspätete Anzeige: Kausalitätsgegenbeweis nach § 28 Abs. 3 VVG möglich.
• Unautorisierte Beauftragung: Weisungsrecht nach § 82 Abs. 2 VVG, Ausnahme bei akuter Gefahr.
• Unterlassene Schadensminderung: Selbst gemachte Aufwendungen sind nach § 83 VVG erstattungsfähig.
• Fehlende Belehrung: Ohne Belehrung nach § 28 Abs. 4 VVG keine Leistungsfreiheit bei Aufklärungsobliegenheiten.

Wie werden die Ortungskosten in einer Eigentümergemeinschaft umgelegt?

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht; die Gemeinschaft kann davon durch Mehrheitsbeschluss nach Satz 2 abweichen.

Für die Ortung heißt das: Zunächst prüft die Verwaltung, ob das schadhafte Rohr zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehört. Wasserführende Steig- und Grundleitungen bis zur ersten Absperreinrichtung in der Wohnung sind fast immer Gemeinschaftseigentum; die Verteilung nach Wohnung ist Sondereigentum, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt.

Beim Gemeinschaftseigentum läuft die Ortungsrechnung über die WEG-Gebäudeversicherung und ein etwaiger Selbstbehalt wird auf alle Eigentümer verteilt — nach BGH V ZR 69/21 auch dann, wenn der Schaden nur in einem Sondereigentum sichtbar wurde. Bei reinem Sondereigentum trägt der einzelne Eigentümer die Kosten, sofern seine eigene Wohngebäudeversicherung sie nicht übernimmt.

Häufig praktizierte Selbstbehalte am Markt liegen bei 250 Euro, 500 Euro oder 1.000 Euro je Schadenfall. Die WEG kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG festlegen, dass der einzelne Eigentümer den Selbstbehalt allein trägt — dieser Beschluss braucht dann eine sachliche Begründung.