Mietminderung bei Wasserschaden: Quoten, Urteile, Vorgehen

Auf welchen Betrag wird die Minderung gerechnet?

Berechnungsgrundlage der Minderung ist die Bruttomiete, also die Nettomiete einschließlich Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung — so der Bundesgerichtshof im Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04.

Bei 900 Euro Bruttomiete und einer Quote von 20 Prozent sind das 180 Euro pro Monat. Dauert die Beeinträchtigung 18 Tage, rechnen Sie taggenau: 180 Euro geteilt durch 30 Tage, mal 18 Tage, also 108 Euro.

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, Sie müssen sie nicht beantragen. Sie müssen den Mangel aber angezeigt haben und die Quote später begründen können.

Sicherer ist die Zahlung unter Vorbehalt: Sie überweisen zunächst die volle Miete und fordern den Minderungsbetrag anschließend zurück. Das schließt eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus, falls die Quote zu hoch angesetzt war.

Ab wann dürfen Sie die Miete mindern?

Gemindert werden darf ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde, denn § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet den Mieter, einen während der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen.

Unterbleibt die Anzeige, verliert der Mieter nach § 536c Absatz 2 BGB die Rechte aus § 536 BGB, soweit der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte. Zusätzlich haftet er für den daraus entstehenden Schaden.

Zeigen Sie den Schaden deshalb schriftlich an: mit Datum, betroffenen Räumen, Fotos und einer kurzen Beschreibung der Beeinträchtigung. Ein Einwurf-Einschreiben oder eine E-Mail mit Lesebestätigung sichert den Zugang.

Setzen Sie im selben Schreiben eine angemessene Frist zur Beseitigung. Zwei Wochen sind bei einem Wasserschaden ein üblicher Ansatz, bei akuter Gefahr entsprechend kürzer.

Müssen Sie Trocknungsgeräte in der Wohnung dulden?

Ja, nach § 555a Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind — dazu gehören Leckortung, Bauteilöffnungen und Trocknungsgeräte.

Die Duldungspflicht schließt die Mietminderung nicht aus. Beides steht nebeneinander: Sie müssen die Geräte hereinlassen und dürfen für die Beeinträchtigung durch Lärm, Wärme und Platzverlust mindern.

Der Vermieter muss die Maßnahme nach § 555a Absatz 2 BGB rechtzeitig ankündigen, außer sie ist nur unerheblich oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich. Bei akutem Wasseraustritt ist Letzteres regelmäßig der Fall.

§ 555a Absatz 3 BGB verpflichtet den Vermieter, Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen und auf Verlangen einen Vorschuss zu leisten. Darunter fallen insbesondere die Stromkosten der Trocknungsgeräte, die über Ihren Zähler laufen.

Welche Fehler kosten Mieter ihr Minderungsrecht?

Die typischen Fehler sind eine unterbliebene oder nicht beweisbare Mängelanzeige, eine überhöhte Quote ohne Vorbehaltszahlung, die Verweigerung des Zutritts und eine fehlende Dokumentation der Beeinträchtigung.

Besonders riskant ist die eigenmächtige Kürzung über mehrere Monate. Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, droht die fristlose Kündigung — auch dann, wenn ein Teil der Minderung berechtigt gewesen wäre.

Ebenso teuer ist verweigerter Zutritt. Wer Handwerker oder Trocknungstechnik nicht in die Wohnung lässt, verletzt § 555a Absatz 1 BGB und verlängert den Mangel, den er selbst geltend macht.

• Mangel nicht angezeigt: Rechtsverlust nach § 536c Abs. 2 BGB.
• Nur mündlich angezeigt: im Streit nicht beweisbar.
• Quote geschätzt statt begründet: Angriffsfläche für den Vermieter.
• Ohne Vorbehalt gekürzt: Risiko der Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
• Zutritt verweigert: Verletzung der Duldungspflicht nach § 555a BGB.
• Keine Fotos, kein Protokoll, keine Zählerstände: kein Nachweis für Dauer und Umfang.